- Les bons de visite
Les documents :
- L'offre d'achat
- La contre-offre
ou
- L'acceptation |
Les documents:
- La contre offre
ou
- L'acceptation
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LES DÉLAIS LÉGAUX / BON À SAVOIR
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LA DIA : préemption de la mairie - 2 mois de délai maximum (2 mois la mairie de Menton ou de RCM / environ 15 jrs mairie de Gorbio)
- La Loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 - solidarité et renouvellement urbains : tout acquéreur d'un logement ancien disposera d'un délai de réflexion de 10 jours, après la signature de l’avant contrat, pendant lequel il pourra se rétracter, sans aucune pénalité;
- Le délai de réflexion : Une fois l'offre de prêt reçue, la caution déclarée et l'assurance de prêt souscrite, j'ai 30 jours pour l'accepter. Cependant, je dispose d'un délai de réflexion de 10 jours, je ne peux l'accepter formellement qu'au 11ème jour.
- La preuve de dépôt de dossier : Une fois le compromis signé, l’acquéreur dispose de 30 jours pour apporter une preuve de dépôt de dossier en banque au notaire.
DOCUMENTS À FOURNIR POUR LE COMPROMIS
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- La simulation de crédit bancaire avec durée, taux et montant
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- Les documents de la copropriété décomptes de
charge année précédente, appels fonds année en cours, règlement
de copropriété, carnet d'entretien de l'immeuble, PV des 3 dernières
assemblées générales,la dernière taxe foncière. |
ENSEMBLE POUR VOTRE PROJET, NOUS DETAILLONS LES ETAPES BANCAIRES
1. JE DÉTERMINE LE BUDGET DE MON PROJET IMMOBILIER
J'évalue ma capacité d'emprunt Evaluer ma capacité d'emprunt à ce moment-ci du projet immobilier me sert à titre indicatif. En effet, la capacité d'emprunt calculée ici n'est pas définitive, n'ayant pas toutes les informations nécessaires à son calcul (une réelle étude sera faite plus tard avec mon organisme financier).
Attention : je ne retiens que les revenus à caractère certain.
2. J’AI TROUVÉ MON BIEN IMMOBILIER
Contenu de l'offre d'achat
- Le prix d'achat ;
- La durée de validité de l'offre 7 jours( imposés par la loi), c'est le temps accordé au vendeur pour accepter ou non l'offre ;
- Le moyen de financement (un prêt, un apport personnel) ;
- Une note qui précise que la vente ne sera définitive qu'au moment de la signature de l'avant contrat ;
- Une note qui précise que l'offre d'achat sera annulée si elle n'a pas été acceptée par le vendeur dans les délais indiqués ;
Elle doit également contenir des informations sur le bien (type de bien, localisation, superficie...).
A savoir : Aucun versement ne peut m'être demandé par le vendeur au moment de la remise de l'offre d'achat.
3. JE SIGNE L’AVANT-CONTRAT
Quel avant-contrat dois-je signer ?
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente).
Le compromis de vente est le plus utilisé des avant-contrats. Il constitue un engagement ferme et réciproque, de ma part et de celle du vendeur. Lors de la signature du compromis, par virement bancaire, et après le délai de réflexion imposé par la loi SRU, je verse un séquestre au notaire. Cette somme s'imputera du prix de vente dans le cas de la réalisation de l'achat. En revanche, si je renonce à mon achat, au-delà de mon délai de réflexion de 10 jours, je perds cette somme.
A savoir : Le compromis de vente vaut comme contrat, je peux forcer l'autre partie à exécuter le contrat (et inversement) sauf dans le cas d'une clause suspensive mentionnée dans le contrat.
La promesse (unilatérale) de vente
Comme son nom l'indique, c'est une promesse de vente qui n'engage fermement qu'une des deux parties. Ainsi, les conditions sont les mêmes (délai de rétractation ...), mis à part qu'en tant qu'acheteur je peux renoncer à mon achat et le vendeur ne peut me forcer à l'exécuter. Le vendeur ne peut renoncer à la vente dans le délai qu’il s'engage à m'accorder priorité sur son bien : il ne peut le mettre en vente à un autre acheteur pendant cette période. Attention : Au-delà de cette période, si mon dossier n’est pas terminé, il n’est plus dans l’obligation de me le vendre. En contrepartie, je lui verse une somme appelée « indemnité d'immobilisation » (10% du prix de vente en général), équivalente à un dédommagement dans le cas où je renonce à mon achat dans le délai de rétractation.
Une promesse ou un compromis de vente ne concernent que les logements anciens. Pour le neuf, on parle de « contrat de réservation ».
Le délai de rétractation : La Loi SRU prévoit un délai de rétractation obligatoire de 10 jours, institué en faveur de l'acheteur d'un bien immobilier quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non professionnel).
4. JE TROUVE MON FINANCEMENT
La recherche du financement doit être entamée dès la signature de la promesse ou du compromis de vente. Comme je ne dispose pas de la totalité de la somme, je dois obtenir une offre de prêt d'un organisme bancaire dans les 45 à 60 jours qui suivent cette signature.
Lorsque je commence ma recherche de financement, je peux passer par un courtier. Il prend mon dossier en charge et me fait différentes propositions de prêt. A ce moment-là, je stoppe toutes les démarches que j'ai entrepris seul auprès des banques, car un courtier ne pourra pas négocier avec les banques que j’aurai consultées en premier (c'est son rôle).
Réception d’une ou plusieurs projet d’offres de prêt :
Dès que j'accepte une proposition, je donne mon accord pour envoi de mon dossier à la banque sélectionnée.
5. JE MONTE MON DOSSIER DE DEMANDE DE PRÊT
L'accord de principe : Après étude de mon dossier et vérification de ma solvabilité, une proposition appelée « accord de principe » est faite.
A ce stade là, cet accord n'est pas définitif : il me faut encore la confirmation de l'organisme de caution ainsi que celle de l'assurance.
Lors de l'achat de mon futur bien immobilier, les banques me demanderont une garantie sur le bien financé. En cas de problème, elles pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.
4 choix pour cette garantie : l'hypothèque, l'IPPD, la caution ou la caution mutuelle fonctionnaire. Mon conseiller bancaire me guidera dans ces choix.
6. MON OFFRE DE PRÊT
Lorsque je souscris un crédit immobilier, je dois adhérer à une assurance de prêt. Le choix de cette assurance est primordial : elle me protège moi et ma famille, elle préserve mes chances de conserver le bien que j'ai acquis en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, elle évite aussi que je transmette la dette à mes enfants en cas de décès. Il faut savoir qu’elle représente le 2ème coût le plus élevé de mon crédit. Je reçois mon offre de prêt
Je la reçois en général, 1 mois avant la signature finale. Elle est envoyée par courrier recommandé et elle comprend :
Pour les prêts immobiliers à taux fixe : un récapitulatif avec le montant, la durée, le taux, la mensualité assurance comprise, le TEG (taux effectif global, ainsi qu'un tableau d'amortissement détaillé) ;
Pour les crédits à taux variable : les modalités de variation du taux ainsi qu'une simulation de l'impact d'une variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit ;
Les conditions générales et particulières de l'offre ;
Les conditions générales de l'assurance ;
Les conditions générales de la société de caution.
Cette offre est valable pendant 30 jours minimum à compter de sa réception.
A savoir : Le délai de réflexion : Une fois l'offre de prêt reçue, la caution déclarée et l'assurance de prêt souscrite, j'ai 30 jours pour l'accepter. Cependant, je dispose d'un délai de réflexion de 10 jours, je ne peux l'accepter formellement qu'au 11ème jour.
7. JE SIGNE L’ACTE AUTHENTIQUE CHEZ LE NOTAIRE
Un acte de vente certifie le changement de propriétaire d'un bien. Il est rédigé par le notaire qui enregistre la transaction. Le notaire doit procéder à l'appel de fonds auprès de la banque. Il envoie alors une « demande de déblocage des fonds » en précisant le montant et la date de signature de l'acte notarié.
A savoir : Ce déblocage se fait par virement chez le notaire. Le versement des fonds doit être effectif à la signature de l'acte notarié. A la signature de l'acte définitif de vente chez le notaire, je dois avoir réglé le montant intégral de mon achat et les frais de notaire (en déduisant mon séquestre) par virement au minimum 48h auparavant afin que la somme soit bien arrivée à l’étude. Le notaire se charge de calculer le montant dû et me transmet le décompte avant signature.
A la sortie de la signature, je suis propriétaire du bien, je dispose des clés et des attestations de propriété m’ont été transmises.
ENSEMBLE POUR VOTRE PROJET IMMOBILIER !
